O Recurso Especial nº 1.819.075/RS tratou de um processo ajuizado por um condomínio em face de condôminos que transformaram duas unidades do edifício em algo semelhante a um hostel, já que hospedavam três ou quatro pessoas, as quais alugavam quartos de forma autônoma. Além disso, constatou-se que havia alta rotatividade de pessoas, e que os condôminos prestavam serviços acessórios, como disponibilização de conexão à internet e lavagem de roupas.

No caso, a convenção condominial não proibia expressamente o uso de aplicativos como Airbnb, mas está expresso que a finalidade das unidades é exclusivamente residencial. Por isso, discutiu-se se a disponibilização de imóveis nas circunstâncias citadas acima corresponderia a um uso não-residencial.

Pode o condomínio proibir o uso do Airbnb?

Em 2019, o ministro relator Luis Felipe Salomão havia proferido um voto favorável aos condôminos, expressando o entendimento de que a situação concreta não desvirtuaria a finalidade residencial dos imóveis. Contudo, o ministro Raul Araújo pediu vistas, o que levou à suspensão do julgamento. Em abril de 2021, o julgamento foi retomado, com a apresentação de um voto-vista divergente.

De acordo com o ministro Raul Araújo, o conceito de residência pressupõe estabilidade, ainda que seja temporária, o que não se coadunaria com os contratos realizados por meio da Airbnb. Segundo ele, sequer seria possível caracterizar esse negócio jurídico como locação para temporada, pois essa modalidade exigiria, na sua concepção, contrato escrito firmado entre as partes.

O ministro Raul Araújo ainda destacou outros elementos que, segundo ele, violam a destinação residencial do imóvel, como a realização de reformas para transformar um cômodo em dois dormitórios, o que ampliou a capacidade do imóvel para receber hóspedes. Além disso, o oferecimento de serviços acessórios, como internet e lavagem de roupas, também descaracterizaria uma locação residencial. São argumentos bastante discutíveis, que já foram objeto de crítica em artigo escrito em 2018 nesta revista eletrônica.

Os ministros Isabel Galotti e Antonio Carlos Ferreira seguiram o voto-vista de Raul Araújo. A decisão é, de fato, preocupante porque o voto-vista apresenta argumentos no sentido de que os contratos realizados por meio da Airbnb não teriam finalidade residencial, mas seriam contratos atípicos de hospedagem com finalidade não residencial (o ministro evitou afirmar que se trata de finalidade comercial). De acordo com esse raciocínio, apesar de não corresponderem aos tipos contratuais previstos na Lei nº 11.771/2008, também não se enquadrariam na definição de locação residencial.

No entanto, os dois ministros que seguiram o voto-vista também deixaram claro que a decisão não deve servir de parâmetro para todos os casos que discutem a legalidade do uso da Airbnb por condôminos, já que o caso específico discutido nesse recurso especial apresentava algumas peculiaridades que afastavam a destinação residencial dos imóveis.

Ou seja, discutiu-se no julgamento do recurso se, havendo uma previsão expressão na convenção condominial de que a destinação das unidades é exclusivamente residencial, um condômino pode transformar suas unidades em uma espécie de hostel, fracionando-os e realizando contratos com diferentes hóspedes, havendo alta rotatividade e prestação de serviços acessórios, como disponibilização de internet e lavagem de roupas. A resposta do STJ foi negativa.

Apesar de ter assustado muitas pessoas, essa decisão não proibiu o uso da Airbnb por condôminos, basicamente por três motivos. Em primeiro lugar, o STJ não tem a função de legislar, mas de uniformizar a intepretação das leis federais. O tribunal não poderia proibir o uso de uma plataforma, mas apenas analisar se condomínios podem proibir esse tipo de contrato, levando-se em consideração as circunstâncias fáticas do caso, e a partir da interpretação da convenção condominial e da legislação.

Em segundo lugar, há, de fato, situações em que decisões do STJ são vinculantes, isto é, obrigam que outros casos semelhantes sigam o mesmo entendimento, caso se constate a ocorrência dos mesmos fatos. Trata-se dos chamados recursos repetitivos. Mas não é o caso do recurso especial discutido aqui.

Em terceiro lugar, há um cenário muito diverso de pessoas que utilizam Airbnb: há aqueles que disponibilizam um imóvel inteiro ao longo de meses; outros alugam um quarto de sua própria residência e continuam morando no local. Enfim, há situações que evidentemente não se assemelham ao caso discutido no recurso especial julgado pelo STJ. Da mesma forma, há convenções condominiais diversas: enquanto algumas estabelecem apenas que os condôminos não podem desvirtuar a finalidade residencial das unidades, outras preveem uma proibição expressa do uso de plataformas como Airbnb.

Portanto, apesar de a decisão do STJ ser preocupante, não se deve chegar à conclusão de que os condomínios residenciais podem proibir imediatamente todos os condôminos de utilizarem a plataforma para disponibilizar a terceiros parte ou todo de suas unidades. As discussões ainda devem se prolongar durante muito tempo nos tribunais enquanto não houver uma regulamentação dessa questão por meio do Poder Legislativo.

Publicado no Conjur.

Até aqui, usou-se a palavra “compartilhamento” porque a discussão sobre a natureza da relação jurídica estabelecida entre o indivíduo que disponibiliza seu imóvel na plataforma e aquele que concretiza a contratação é crucial: seria uma locação ou uma hospedagem? Essa é a principal discussão que permeia os diversos processos que se espalham pelo Brasil, pois há consequências jurídicas diferentes para uma ou para outra situação.

Entenda a polêmica a sobre a locação de imóvel por meio do airbnb

Aqueles que sustentam a ilegalidade do compartilhamento de imóveis por essas plataformas defendem que se trata de hospedagem, não de locação. Sendo assim, a atividade do condômino teria viés comercial, sendo submetida à Lei 11.771/2008, que regula a Política Nacional de Turismo. Segundo o artigo 21 da lei, considera-se prestador de serviço turístico a sociedade empresária, sociedade simples, empresário individual ou serviço social autônomo que preste serviço turístico remunerado e que exerça atividades econômicas relacionadas à cadeia produtiva do turismo. Dentre as atividades arroladas nesse artigo, a que mais interessa aqui é a dos “meios de hospedagem”.

A definição de meios de hospedagem encontra-se no artigo 23 da mesma lei. Trata-se de empreendimentos ou estabelecimentos “destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária”. Segundo os integrantes da corrente que sustenta a ilegalidade do compartilhamento de imóveis em prédios residenciais por meio do Airbnb, essa seria uma atividade econômica que se enquadra na definição de meios de hospedagem, e não uma simples locação.

Essa atividade econômica denominada “meios de hospedagem” abrange não apenas hotéis tradicionais, mas também empreendimentos que utilizam condomínios residenciais para “prestação de serviços de hospedagem em unidades mobiliadas e equipadas, bem como outros serviços oferecidos a hóspedes” (artigo 23, parágrafo 1º da Lei 11.771/08). De acordo com o artigo 24, todos os meios de hospedagem devem possuir licença de funcionamento (inciso I); no caso de “condomínio hoteleiro, flat, flat-hotel, hotel-residence, loft, apart-hotel, apart-service condominial, condohotel e similares”, exige-se ainda licença edilícia de construção ou certificado de conclusão de construção, além de vários outros documentos, como uma convenção de condomínio que preveja a prestação de serviços hoteleiros aos usuários, num sistema associativo chamado de “pool de locação” (inciso II). Os defensores dessa primeira corrente consideram que a disponibilização de unidades de edifícios residenciais por meio de plataformas como Airbnb somente pode ocorrer caso haja licença de funcionamento e previsão de prestação de serviços hoteleiros na convenção do condomínio.

Esse posicionamento não se sustenta. Obviamente, a locação de apartamentos em um edifício residencial não transforma este em um “apart-hotel”, ou em um “hotel-residência”, ou em qualquer uma das outras espécies previstas pelo inciso II do artigo 24, mesmo que todos os apartamentos sejam alugados por meio do Airbnb ou similares. Esses empreendimentos apenas existem quando o condomínio como um todo ofereça serviços como recepção, limpeza e arrumação. O mero compartilhamento de algumas (ou até mesmo de todas) das unidades residenciais não é capaz, por si só, de alterar a destinação do edifício como um todo, caso esses serviços hoteleiros não sejam prestados de forma organizada pelo condomínio.

Assim, está correta a corrente doutrinária que sustenta que a atividade do condômino que disponibiliza seu imóvel por meio de plataformas como Airbnb está amparada pela Lei de Locações (Lei 8.245/91). Mais especificamente, a figura da “locação para temporada” prevista no artigo 48 dessa lei, segundo o qual “considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.

Esta segunda corrente é a que mais se coaduna com a legislação brasileira. A faculdade de alugar o próprio imóvel é elemento indissociável do direito de propriedade. De acordo com o artigo 1.228 do Código Civil, “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem injustamente a possua ou detenha”. O artigo 1.335, inciso I, por sua vez, prevê como direito dos condôminos “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”.

Quanto a preocupações com segurança ou em relação a danos que possam ser causados ao condomínio, deve-se ressaltar que o Código Civil prevê, em seu artigo 1.337, a possibilidade de que o condomínio aplique multas aos condôminos sempre que estes descumprirem deveres previstos na convenção ou regulamento interno. Trata-se de uma ilusão imaginar que os riscos à segurança ou ao patrimônio podem ser evitados com meras proibições às novas tecnologias. A vida em condomínio envolve riscos, até mesmo envolvendo os próprios condôminos, pois não se conhece intimamente cada pessoa que vive no mesmo edifício. Qualquer pessoa, seja ela proprietária ou locatária, pode causar danos a terceiros; a consequência é pura e simplesmente a responsabilização do causador do dano ou do proprietário da unidade, e não a proibição total de plataformas que simplesmente facilitam o contato entre locadores e locatários.

Na verdade, plataformas que intermedeiam contratos de locação pela internet podem ser até mais seguras, pois os provedores são obrigados a guardar os registros de acesso dos usuários pelo período de seis meses, como prevê o Marco Civil da Internet (Lei 12.965/14). Se o pagamento for feito por meio de cartão de crédito, dificulta-se ainda mais a ocultação de pessoas que porventura venham a causar danos a terceiros.

Portanto, os condomínios não podem proibir o compartilhamento de imóveis por meio de plataformas eletrônicas como Airbnb, pois a faculdade de alugar o imóvel é elemento indissociável do direito de propriedade. Naturalmente, essa faculdade pode ser regulada pelas convenções ou regulamentos internos, assim como ocorre com qualquer locação, mas jamais impedida em absoluto por normas condominiais.

Publicado no Conjur.